فسخ معامله ملک چیست
فسخ معامله ملک به معنای خاتمه دادن به یک قرارداد خرید و فروش ملک به دلیل وجود مشکلات قانونی، عیب در ملک، یا عدم رعایت شرایط مورد توافق است. این فرآیند یکی از حقوق قانونی خریدار یا فروشنده است و باید طبق شرایط مشخص و با استناد به قوانین صورت گیرد.
شرایط فسخ معامله ملک
فسخ معامله نیازمند دلایل و شرایط قانونی است. در ادامه به برخی از مهم‌ترین شرایط اشاره می‌کنیم:
اگر پس از خرید، عیبی در ملک کشف شود که در هنگام معامله اعلام نشده باشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند.
برابر با ماده 422 قانون مدنی
اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله.
اگر فروشنده اطلاعات نادرستی درباره ملک ارائه دهد یا با نیرنگ معامله را انجام دهد، خریدار حق فسخ دارد.
تدلیس، زمانی موجب ایجاد خیار می‌گردد که عملیات مدلس، باعث افزایش قیمت موضوع معامله گردد. به نظر برخی از حقوقدانان، تدلیسی که توسط شخصی غیر از طرف معامله، صورت پذیرفته باشد؛ از موجبات فسخ قرارداد نیست
براساس ماده ۴۰۲ قانون مدنی: هر گاه مبیع، عین خارجی یا در حکم آن بوده و برای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می‌شود.
به موجب نظر کمیسیون نشست‌های قضایی، به مناسبت نشست قضات دادگستری ایلام، اگر وسیله پرداخت ثمن، چکی بوده که به تاریخ روز انعقاد بیع، صادرگردیده؛ و در حساب بانکی مشتری، به اندازه وجه مندرج در چک، پولی موجود نباشد؛ در این صورت بایع می‌تواند با استناد به خیار تأخیر ثمن، قرارداد را فسخ نماید.
در برخی قراردادها، شرطی برای فسخ معامله در مدت زمان خاص درج می‌شود که به آن خیار شرط گفته می‌شود.
مطابق با ماده ۳۹۹ قانون مدنی: در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد.
به موجب نظریه مشورتی شماره ۷۳۲۶/۷ مورخه ۱/۱۰/۱۳۸۳ اداره حقوقی قوه قضاییه، اگر ضمن عقد بیع، برای فروشنده خیار شرط تعیین گردیده باشد؛ در این صورت مشتری نمی‌تواند در زمان وجود خیار مزبور، نسبت به مبیع، معامله ای نماید که با حق خیار بایع در تعارض باشد و انتقال مبیع توسط خریدار در این مدت، نافی حق فسخ فروشنده اول نبوده؛ و وی پس از اعمال خیار خود، می‌تواند دوباره کالا را به دست آورد؛ و در صورت بقای عین، دلیلی بر رد مثل یا قیمت به وی وجود ندارد
قوانین مرتبط با فسخ معامله ملک
فسخ معامله بر اساس قوانین مدنی ایران انجام می‌شود. برخی از مواد قانونی مهم عبارتند از:
این ماده به خریدار اجازه می‌دهد در صورت اختلاف در متراژ ملک، قرارداد را فسخ کند.
این ماده انواع خیارات، از جمله خیار عیب و خیار تدلیس، را توضیح می‌دهد.
مراحل حقوقی فسخ معامله ملک
اولین گام برای فسخ معامله، تنظیم و ارسال اظهارنامه رسمی به طرف مقابل است.
در صورت عدم توافق طرفین، باید به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و ادعای خود را ثبت کنید.
هزینه فسخ معامله ملکی
در برخی معاملات، طرفین توافق می‌کنند که در صورت فسخ توسط یکی از طرفین، مبلغی به‌عنوان جریمه یا وجه التزام پرداخت شود. این مبلغ:
معمولاً درصدی از کل مبلغ معامله است (مثلاً 5% یا 10%)،
اما تعیین این درصد کاملاً توافقی و بین طرفین است و قانون الزام خاصی برای آن ندارد.
تفاوت فسخ معامله با ابطال معامله
فسخ به معنای خاتمه دادن به یک قرارداد معتبر است، در حالی که ابطال معامله زمانی رخ می‌دهد که قرارداد از ابتدا باطل بوده باشد.
نتایج حقوقی فسخ معامله ملک
بازگشت وجه پرداختی خریدار.
الزام فروشنده به جبران خسارت در صورت وجود عیب یا تدلیس.
لغو تعهدات مرتبط با قرارداد.
اگر درگیر مشکلات حقوقی مرتبط با فسخ قرارداد ملکی هستید، همکاری با یک وکیل متخصص فسخ قرارداد بهترین راه‌حل است.وکیل رسول خیابانی با ارائه مشاوره تخصصی و پیگیری پرونده، از حقوق شما به‌صورت کامل دفاع می‌کند و روند پرونده را تسریع می‌بخشد.
