کمترشدن متراژ مساحت ملک خریداری شده یکی از مشکلات شایع در هنگام معاملات است که موجب تشکیل پرونده حقوقی در دادگاه می‌گردد.
به طور مثال در معامله یک ملک، فروشنده اعلام می‌کند که مساحت ملک مورد معامله 1000 متر است درصورتی‌که در سند مالکیت عدد 900 متر ثبت شده است.
قبل از هر اقدام حقوقی پیشنهاد می‌گردد با یک وکیل ملکی مشاوره نمایید تا از سردرگمی رهایی یابید.
بر اساس ماده 355 قانون مدنی اگر ملکی به‌شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.
اشکال اختلاف در مساحت ملک
شرط مقدار مندرج در ماده 355 به‌عنوان وصف بیع است به عبارت بهتر هرگاه در طرف معامله از مساحت زمین به‌عنوان وصفی از معامله آگاه باشند اهمیت بیشتری به این موضوع می‌دهند و بیع را به‌شرط داشتن مساحت معین خریدوفروش می‌کنند.
شرط وصف مذکور هرچند در خصوص مساحت است و باید نشانگر مساحت باشد، و به‌عنوان شرط صفت در این قرارداد تلقی می‌گردد و در صورت فقدان این شرط مقدار، مشروط له حق فسخ را خواهد داشت.
نیاز به توضیح است که این شرط مقدار فقط در خصوص خریدوفروش اموال منقول نبوده و اموال منقول مثل قالیچه را در برمی‌گیرد.
نکته اساسی در ماده 355 این موضوع است که مورد معامله تجزیه‌ناپذیر است و بر همین مبنا ثمن در برابر کل قرار می‌گیرد و مقدار نیز یکی از اوصاف کل است و اختیار فسخ قرارداد مستند به خیار تخلف از شرط یا وصف است.
کم یا زیاد بودن متراژ
موردی را تصور کنید که یک باب منزل مسکونی به‌شرط داشتن مساحت معین فروخته شده است، چنانچه شرط مساحت به‌عنوان وصف اساسی در ملک باشد و لی ثمن برای کل مبیع فارغ از قیمت از هر جزء مساحت خریداری شده باشد و بعدها معلوم شود که ساخت منزل از مساحت مندرج در مبایعه‌نامه کمتر است در این صورت و مطابق با ماده 355 قانون مدنی مشتری فقط حق فسخ بیع را دارد مگر اینکه طرفین در مورد این کسری توافق کنند.
ولیکن اگر ثمن معامله به‌صورت متراژ مورد تراضی و توافق قرار گیرد؛ یعنی هر جزء (هر متر) در مقابل جزء معنی از ثمن قرارداد، در این فرض خریدار فقط می‌تواند دعوای مطالبه و استرداد مبالغ اضافه بر ثمن را از خریدار مطالبه نماید
در املاک ساخته شده و دارای ساختمان این مطلب مصداق دارد؛ زیرا که ثمن ملک بر اساس مقدار تعیین می‌شود.
ماده 149 قانون ثبت مقرر می‌دارد خریدار می‌تواند نسبت به کسری در مقدار ملک از ثمن معامله کم کند و اگر مقدار مساحت بیشتر از مقدار مندرج در مبایعه‌نامه باشد قیمت مازاد بر آن بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
ایجاد حق فسخ در صورت اختلاف متراژ
در قانون پیش‌فروش آپارتمان که در سال 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است که بیشتر در جهت حمایت از پیش خریدار است.
اگر مقدار ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش‌فروش (چون قبل از کامل‌شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.
به طور مثال اگر در قرارداد پیش‌فروش ملکی متراژ 400 متر و از قرار هر متر 3 میلیون تومان ذکر شده باشد و در زمان تحویل ملک 390 یا 380 متر باشد؛ چون اختلاف متراژ کمتر از 5 درصد است.
اگر مساحتی واقعی کمتر از مقدار مندرج در مبایعه‌نامه و پیش خریدار تمایل به فسخ قرارداد نباشد، فروشنده وظیفه دارد قیمت روز ملک را جلب نظر کارشناس به خریدار پرداخت نماید.
و اگر مقدار ملک بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد بیع باشد، خریدار موظف است قیمت مندرج در مبایعه‌نامه پیش‌فروش را به فروشنده پرداخت نماید.
نحوه اعمال خیار فسخ هنگام اختلاف متراژ (مساحت) ملک
وکیل ملکی در خصوص اعمال خیار فسخ معامله در صورت اختلاف در متراژ یا مساحت ملک یا زمین فروخته شده را این‌گونه بیان می‌کند که ابتدا مراتب فسخ را از طریق ارسال اظهارنامه به‌طرف مقابل اعلام نموده و سپس با مشورت با وکیل ملکی اقدام به طرح دعوای تأیید فسخ قرارداد می‌کنید.
در همین راستا تیم تخصصی رسول خیابانی با تشکیل دپارتمانی تخصصی از وکلای پایه یک دادگستری متخصص و حرفه ای در زمینه دعاوی ملکی با تجربه ای درخشان در این زمینه تلاش دارد تا خدماتی متمایز را به شما عزیزان ارائه نماید. برای اخذ مشاوره از وکیل ملکی یا طرح دعوای ملکی یا دفاع در پرونده های اختلاف متراژ ملک با ما تماس بگیرید.
رویه حقوقی و نظریات مشورتی قضایی در خصوص کم‌بودن متراژ
رأی شماره ۱۰۴۳ مورخ ۸۵/۷/۲۶ شعبه ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
نظر به این که ماده۳۸۵ قانون مدنی که دادگاه به استناد آن حکم صادر کرده است، ناظر به مواردی است که مبیع به‌شرط مقدار معین، فروخته شده باشد، طبق شرط مندرج در قرارداد تجدیدنظرخواه، استحقاق دریافت قیمت کسری مساحت را دارد.
رأی شماره ۱۷۸۱ مورخ ۸۴/۱۰/۱۳ شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
تفاوت متراژ زمین و اعیانی مورد معامله با میزان واقعی آن از موجبات فسخ است، مطالبهٔ مابه‌التفاوت، بدون تراضی طرف معامله، بر خلاف موازین قانونی و مفاد مادهٔ ۳۸۴ قانون مدنی است.
رأی شماره ۱۱۸۹ مورخ ۸۳/۷/۲۰ شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
مساحت معین آپارتمان به‌عنوان شرط وصف معامله نبوده است و از مصادیق فسخ معامله نمی‌باشد و خریدار استحقاق مطالبهٔ بهای کسری مساحت آپارتمان را دارد.
رأی شماره ۱۶۵۳ مورخ ۸۴/۹/۲۷ شعبه۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
خواهان از حق فسخ خود به علت کسری متراژ ملک، استفاده نکرده است و سند رسمی انتقال به نام وی تنظیم شده است. پس مطالبه کسری مساحت مورد معامله، مردود است.
رأی شماره ۱۳۵۱ مورخ ۸۴/۹/۸ شعبه ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
چنان چه ملکی به‌شرط مقداری معین فروخته شود و بعد معلوم شود که متراژ ملک کمتر یا بیشتر از آن است، برای هر یک از طرفین، صرفاً حق فسخ ایجاد می‌شود و مطالبهٔ بهای کسری مساحت آپارتمان مورد معامله، مبنای قانونی ندارد.
